Как правильно выбрать квартиру: пошаговое руководство
Приобретение квартиры — дорогостоящее, нервное и вместе с тем увлекательное мероприятие. Как правильно выбрать квартиру - знают далеко не все. Чаще всего покупатель имеет только неглубокое понимание того, каким критериям она должна соответствовать. На рынке представлено много объектов недвижимости, среди которых можно запросто потеряться. С неправильным подходом покупка квартиры стать неудачным вложением средств. Жизнь в ней не принесет радость, а решив перепродать такое жилье, неизбежно возникнут проблемы.
Если с планировкой квартиры вы уже определились и даже присмотрели несколько приемлемых для себя домов, то разделите весь процесс на несколько последовательных шагов. В таком случае все этапы сделки не только покажутся более легкими, но и окажутся быстро преодолимыми.
Первый шаг: предварительная проверка
Прежде чем совершить покупку необходимо детально изучить план квартиры. Важно, чтобы на нем были четко разграничены все зоны: гостиная, кухня, прихожая, санузел, гардеробная и пр.
Обязательно наличие экспликации. В этом документе в обязательном порядке должна содержаться информацию о том, какая площадь отведена под то либо иное помещение. Еще в нем указывается общая площадь квартиры. В экспликации должны быть указаны все помещения, которые включает в себя квартира.
Если квартира была подвергнута перепланировке, то непременно следует проверить, узаконена ли она. В противном случае возникнуть серьезные проблемы. Ни при каких обстоятельствах не делайте какие-либо шаги спонтанно, под действием личных желаний и симпатий.
Второй шаг: посещение объекта недвижимости
Как только вы ознакомитесь с экспликациями, можете отправляться на объекты, внимательно их осматривать и выбирать оптимальный для себя вариант.
К осмотру следует подойти со всей серьезностью. Продавец если и проведет его, то только по самым привлекательным сторонам. Мотивы продавца понятны: он желает преподнести квартиру в выгодном свете. Чтобы не оказаться обманутым, сами тщательно просмотрите каждое помещение. Благодаря этому удастся выявить наиболее слабые моменты.
Сначала проведите внешний осмотр. В первую очередь как можно ближе познакомьтесь с районом. Лучше всего если вблизи дома не будет промышленных предприятий. Обратите внимание на то, есть ли в районе магазины, поликлиника, детский сад, школа, аптека и пр. Придайте значение внешнему виду дома, тому, насколько хорошо обустроен двор, в каком состоянии находится подъезд, лифт, оборудована ли входная дверь домофоном. Узнайте, насколько часто ходит общественный транспорт.
Затем осмотрите квартиру внутри. Некоторые недочеты получится устранить, а с другими ничего сделать невозможно. Так не удастся изменить площадь квартиры и ее расположение, а также вид из окна.
Что можно изменить? Двери, окна, коммуникации, состояние ремонта — при желании можно поменять. Если не хотите этого делать, внимательно осмотрите двери и окна. Они должны плавно открываться и закрываться. Важно чтобы все швы были качественно заделаны. Проверьте исправность вентиляции в санузле и на кухне.
Квартира должна быть качественно обеспечена коммуникациями. Проверьте исправность розеток и выключателей, счетчиков, электропроводки, сантехнических приборов, герметичность труб, наличие подтеков и налета на трубах.
Все это поможет понять, насколько квартира подходит именно вам.
Третий шаг: получение важной документации
У застройщика покупатель должен получить разрешение на строительство и акт ввод в эксплуатацию. Обязательно следует удостовериться в том, что данные из разрешения на строительство совпадают с данными, указанными в акте ввода в эксплуатацию. Любые несовпадения в итоге приведут в суд. В случае отсутствия данного акта необходимо получить проектную документацию.
Перед тем, как получить данные разрешения следует посетить объект. Нужно посчитать количество этажей и подъездов. Фасады, которые покупатель увидит в реалии, должны быть аналогичны тем, что отображены в проектной документации. Для чего это требуется?
Нередки случаи, когда согласно проектной документации дом будет иметь, к примеру, 17 этажей и 5 подъездов, а в итоге застройщик возводит 21 этажную постройку с 8 подъездами. Ввести в эксплуатацию такой дом не удастся, а если и получится это сделать, то потребуется много лет. Чтобы оформить квартиру в подобном доме в собственность покупателю может потребоваться приличная сумма денег. Если же объект недвижимости так и не будет введен в эксплуатацию, то жилье не удастся оформить в собственность. Это значит, что никаких прав на него не будет.
Четвертый шаг: функциональное назначение земельного участка
При покупке квартиры обязательно нужно узнать целевое назначение земельного участка, на котором возведен многофункциональный жилой комплекс. Если не иметь представлений по этому вопросу, то в дальнейшем могут возникнуть трудности.
В данном случае используются земли населенных пунктов. Когда под застройку применяется земля соответствующей категории, то в будущем у собственника не возникает никаких проблем.
Пятый шаг: декларация и экспертиза
Информация из декларации (направляется в налоговую сразу после покупки недвижимости) об источниках средств на покупку квартиры должна на 100% совпадать с информацией экспертизы, касаемой юридической чистоты сделки.
В случае наличия в них различий крайне высок риск в будущем утратить право собственности на квартиру. Любые несовпадения могут быть оспорены в суде. Решение подобных проблем потребует от собственника немало времени, сил и денег.
Шестой шаг: оформление основного договора
Когда все перечисленные выше этапы будут успешно пройдены, можно перейти к главной завершающей стадии — оформление договора купли-продажи. Прежде чем реализовать это действие следует досконально изучить федеральное постановление № 214. Благодаря этому вы избавите себя от многих серьезных проблем. Из данного документа узнаете личные права как покупателя квартиры.
Крайне важно понимать, что нередко подобные договоры составляются очень хитро — неточные формулировки, сноски, мелкий шрифт и т.п. При изучении данного документа важно удостовериться в том, что никаких скрытых платежей не существует.
Согласно закону договор купли-продажи квартиры может быть заключен как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Какому варианту отдать предпочтение — решают участники сделки. Однако знайте, что в некоторых случаях возможно только нотариальное удостоверение договора. Вот они:
- продажа объекта недвижимости, которым владеет ограниченно дееспособный гражданин или человек, возрастом младше 18 лет;
- продажа части в квартире постороннему лицу;
- реализация объекта согласно соглашению пожизненного содержания с иждивением.
Договор, подписываемый в обычной письменной форме, обойдется дешево. Если он будет составлен правильно, то неприятные юридические последствия не наступят. Однако специалисты настоятельно рекомендуют заключать договор купли-продажи через нотариуса. В этом случае покупатель может максимально полно защитить свои права и интересы. В результате сделки именно он приобретает права, которые в дальнейшем могут быть оспорены, обременены, нарушены.
Обязательно заранее определитесь с тем, кто будет составлять документы, требуемые для оформления квартиры. Покупатель может действовать самостоятельно, а может поручить весь процесс специалистам компании-застройщика. Учтите, что в последнем случае за такую услугу придется вносить дополнительную плату.
Правильный выбор квартиры зависит от того, насколько грамотно вы подготовились к этому процессу. Но не стоит переусердствовать. Безупречных квартир просто не существует. Рациональнее искать компромисс между возможностями и желаниями.
Успехов вам!
